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海南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于
支持實施城市更新行動若干政策措施》的通知
瓊府辦〔2025〕28號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

《關(guān)于支持實施城市更新行動若干政策措施》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

海南省人民政府辦公廳
2025年5月26日

（此件主動公開）

關(guān)于支持實施城市更新行動若干政策措施

為深入貫徹黨的二十大、二十屆三中全會關(guān)于實施城市更新行動的重要決策部署和習(xí)近平總書記在聽取海南省委和省政府工作匯報時的重要講話精神，落實省委、省政府工作安排，主動適應(yīng)城市發(fā)展模式深刻轉(zhuǎn)型，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，更好發(fā)揮政策引領(lǐng)作用，大力實施城市更新行動，帶動促進有效投資，增強發(fā)展?jié)摿Α?yōu)化發(fā)展空間，提高城市宜居水平和安全韌性，加快推進海南自由貿(mào)易港建設(shè)，結(jié)合我省實際，制定以下政策措施。

一、增強規(guī)劃引領(lǐng)作用

（一）科學(xué)編制城市更新專項規(guī)劃。堅持規(guī)劃先行，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊、歷史傳承和熱帶特色資源環(huán)境與城市更新工作相融合。各市縣依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，因地制宜組織編制城市更新專項規(guī)劃，合理劃定城市更新單元，統(tǒng)籌指導(dǎo)、有序推進城市更新工作。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

（二）優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理。各市縣可采取單元+地塊分層級詳細規(guī)劃編制方式，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求，編制更新地區(qū)詳細規(guī)劃。在單元層級詳細規(guī)劃中，明確單元主導(dǎo)功能、管控要求等，預(yù)留彈性空間；在地塊層級詳細規(guī)劃中，明確保留、改造、拆除的更新區(qū)域和地下空間開發(fā)利用范圍；合理確定用地性質(zhì)和地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標(biāo)，細化用途混合或兼容要求，推進土地混合利用。城市更新實施主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細規(guī)劃及任務(wù)要求同步制定城市更新實施方案，將城市體檢作為編制實施方案的基礎(chǔ)，落實好年度計劃、土地供應(yīng)、資金統(tǒng)籌、時序安排以及項目建設(shè)、管理、運營要求等內(nèi)容。堅持墾地融合理念，依據(jù)市縣國土空間總體規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，合理制定墾區(qū)更新實施方案，納入市縣城市更新計劃統(tǒng)籌實施。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省農(nóng)墾投資控股集團有限公司，各市縣人民政府）

（三）優(yōu)化容積率計算規(guī)則。城市更新項目新增補的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施占地面積(含建筑投影面積)在300平方米（含）以下的，地上建筑面積可作為獎勵面積，不計入容積率。推進老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級，在保障建筑質(zhì)量安全的前提下，鼓勵對原有合法廠房進行隔層改造、功能調(diào)整。推進“清涼城市”建設(shè)，對原有建筑加裝連廊、電梯等配套設(shè)施，允許增設(shè)的地上停車庫、配電房“下改上”等不計入容積率。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

二、完善土地供給保障

（四）優(yōu)化項目土地政策。城市更新項目涉及土地出讓的，各市縣可結(jié)合實際情況合理確定競買保證金。鼓勵在城市更新項目中合理開發(fā)利用地下空間，各市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價和不動產(chǎn)交易實際，評估后確定國有建設(shè)用地地下空間使用權(quán)價格，并充分考慮成本差異，實行地價向下遞減的優(yōu)惠政策。除國家另有規(guī)定外，新開發(fā)利用地下三層及以下可免收土地出讓價款（租金）。城市更新項目涉及拆除重建、改變土地用途的，可以按照《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》等有關(guān)規(guī)定，依據(jù)詳細規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，重新設(shè)定出讓年期，涉及的土地價款應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定評估確定后繳交。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

（五）完善存量用地政策。實行城市更新存量用地用途轉(zhuǎn)換期政策，既有建筑在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的5年過渡期政策，過渡期滿和涉及轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，按新用途、新權(quán)利類型、市場價，以協(xié)議方式辦理。城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設(shè)條件的零星土地（累計面積不超過城市更新項目總面積的10%），確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)給土地使用者。在實施城市更新過程中，對于歷史形成的沒有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地，根據(jù)尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，按照有關(guān)規(guī)定妥善處理。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（六）探索多種供地方式。在先行確定規(guī)劃指標(biāo)、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優(yōu)原則，通過競爭性準(zhǔn)入機制組織采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性磋商等方式，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，相應(yīng)城市更新項目內(nèi)土地可依法實施綜合評價出讓或帶設(shè)計方案出讓。原土地使用權(quán)人改變土地用途、原劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但劃撥決定書、出讓合同、法律法規(guī)明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。協(xié)議出讓受讓人為原土地使用權(quán)人或原土地使用權(quán)人組建的聯(lián)合體、設(shè)立新公司的，可以簡化申請改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的辦理程序。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

（七）探索跨項目統(tǒng)籌運作。城市更新可探索在各市縣轄區(qū)范圍內(nèi)跨項目統(tǒng)籌、開發(fā)運營一體化的運作模式，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一運營。探索片區(qū)更新“肥瘦搭配”、跨項目統(tǒng)籌運作模式，對更新改造任務(wù)重、經(jīng)濟無法平衡的，可與儲備地塊統(tǒng)籌聯(lián)動改造，實現(xiàn)綜合平衡。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

三、創(chuàng)新項目監(jiān)管模式

（八）納入省重大項目管理。支持符合條件的城市更新項目納入省重大項目，依法依規(guī)給予資金、用地、用林等方面支持，并通過重大項目快速反應(yīng)協(xié)調(diào)機制推動解決項目推進過程中存在的堵點、難題。各市縣應(yīng)建立城市更新項目審批“綠色通道”，強化部門協(xié)同，壓縮審批時限，全面提升項目審批效率，確保城市更新項目快速落地實施。（責(zé)任單位：省發(fā)展改革委、省自然資源和規(guī)劃廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省營商環(huán)境建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（九）提高項目審批服務(wù)效能。優(yōu)化建設(shè)工程項目設(shè)計方案的審查程序。用地單位可憑土地出讓合同等材料辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等審批手續(xù)。由同一主體實施的更新單元、單元內(nèi)多個更新項目可采取整體打包方式統(tǒng)一立項、招標(biāo)、竣工驗收，加速推進城市更新項目落地實施。（責(zé)任單位：省自然資源和規(guī)劃廳、省財政廳、省營商環(huán)境建設(shè)廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十）鼓勵實施綠色低碳建造。積極推廣博鰲零碳示范區(qū)改造經(jīng)驗，推進城市更新領(lǐng)域城鎮(zhèn)既有建筑改造升級，提升城鎮(zhèn)新建建筑節(jié)能降碳水平，打造宜居、綠色、低碳的未來社區(qū)。鼓勵結(jié)合綠色低碳建筑認定評價實際，對二星級及以上綠色建筑、超低（近零、零）能耗建筑、低碳（近零碳、零碳）建筑按規(guī)定落實相關(guān)信貸政策支持。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省委金融辦、中國人民銀行海南省分行、海南金融監(jiān)管局，各市縣人民政府）

（十一）優(yōu)化安置方式。充分保障被征遷居民選擇安置方式的自主權(quán)和相關(guān)合法權(quán)益，促進城市更新項目平穩(wěn)有序開展。在推動城市更新過程中，涉及被征遷居民安置的，可采用房票安置或“以購代建”方式安置，鼓勵收購商品房用于城中村改造安置房。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十二）優(yōu)化商品房配建項目監(jiān)管。在落實現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，優(yōu)化調(diào)整監(jiān)管賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的資金撥付，各市縣可根據(jù)實際，在項目主體結(jié)構(gòu)封頂、完成外立面裝飾、竣工驗收、取得竣工備案表等環(huán)節(jié)調(diào)整資金撥付節(jié)點與比例，減輕項目企業(yè)資金流動性壓力。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十三）推進新型住宅建設(shè)。支持各市縣在城市更新項目中探索建設(shè)立體生態(tài)住宅項目，出臺相應(yīng)技術(shù)導(dǎo)則，注重從設(shè)計上提升住宅品質(zhì)。優(yōu)化住宅項目容積率等計算規(guī)則，促進住宅更新?lián)Q代，推動住宅高質(zhì)量發(fā)展，改善人居環(huán)境。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源和規(guī)劃廳，各市縣人民政府）

四、強化資金多渠道保障

（十四）加大資金支持力度。對于年度上繳省級土地出讓收入比2024年增長超過10%的市縣，省財政結(jié)合各市縣城市更新增量收入情況予以補助。支持符合條件的城市更新項目申報發(fā)行新增地方政府專項債券，鼓勵將專項債券用作項目資本金，省財政按照相關(guān)規(guī)定給予貼息支持。各市縣要落實項目資金平衡責(zé)任，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)保障性安居工程等各級財政補助資金，按規(guī)定用途向符合條件的城市更新項目予以支持和傾斜。積極爭取超長期特別國債、中央預(yù)算內(nèi)投資、城市更新示范獎補等中央資金支持，用好“兩重”“兩新”國家政策窗口期，謀劃實施一批城市更新改造的好項目，提前做好項目儲備和申報工作。（責(zé)任單位：省財政廳、省自然資源和規(guī)劃廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十五）健全多元投融資機制。支持更多民營企業(yè)等社會資本參與城市更新領(lǐng)域項目謀劃、建設(shè)和運營。鼓勵各市縣通過政企合作、特許經(jīng)營、企業(yè)承包、自主更新等方式，吸引社會資本投入。鼓勵省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起設(shè)立城市更新基金。行業(yè)主管部門要積極謀劃實施城市更新，建立城市更新項目庫，推送金融機構(gòu)服務(wù)對接。鼓勵金融機構(gòu)根據(jù)城市更新項目長期綜合運營等特點，開發(fā)專門金融產(chǎn)品，提供財務(wù)顧問服務(wù)，設(shè)計綜合金融服務(wù)方案，組合運用多種融資工具，建立城市更新項目貸款綠色審批通道，加快貸款投放力度，推進業(yè)務(wù)創(chuàng)新、流程創(chuàng)新。對融資規(guī)模較大的項目，可采取銀團貸款模式給予支持。支持符合條件的城市更新項目申報不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。（責(zé)任單位：省委金融辦、中國人民銀行海南省分行、海南金融監(jiān)管局、中國證監(jiān)會海南監(jiān)管局、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十六）落實稅費優(yōu)惠政策。城市更新項目符合國家有關(guān)規(guī)定的，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)優(yōu)惠政策。在同一城市更新項目內(nèi)，涉及多宗土地的拆除重建類項目可以一幅多宗方式掛牌出讓土地，同步采用配建模式推進項目配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，可整體核發(fā)一個建設(shè)工程規(guī)劃許可證。依法依規(guī)落實城市更新項目可享受的稅收優(yōu)惠支持政策，符合國家和省有關(guān)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策的，按有關(guān)政策給予支持。（責(zé)任單位：省財政廳、省自然資源和規(guī)劃廳、省稅務(wù)局，各市縣人民政府）

五、完善工作推進機制

（十七）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭，會同省委金融辦、省發(fā)展改革委、省營商環(huán)境建設(shè)廳、省自然資源和規(guī)劃廳、省財政廳、省稅務(wù)局、中國人民銀行海南省分行、海南金融監(jiān)管局、中國證監(jiān)會海南監(jiān)管局等有關(guān)部門建立省級城市更新協(xié)調(diào)服務(wù)機制，統(tǒng)籌推進全省城市更新工作，推動政策落地見效。協(xié)調(diào)機制下設(shè)工作專班，專班設(shè)在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各有關(guān)部門要落實城市更新職責(zé)，形成合力。各市縣要建立快速高效的決策協(xié)調(diào)工作機制，聚焦片區(qū)城市更新，協(xié)調(diào)解決重大問題，加速項目落地實施。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等省級城市更新協(xié)調(diào)服務(wù)機制成員單位，各市縣人民政府）

（十八）強化人才支撐。組建省級城市更新專家智庫，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，為城市更新政策研究、項目建設(shè)實施等提供智力支持，指導(dǎo)市縣做好頂層設(shè)計、項目組織實施等工作。加強對相關(guān)領(lǐng)域行業(yè)管理人員、技術(shù)服務(wù)人員的培訓(xùn)，全面提高推動城市更新工作能力水平。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（十九）堅持系統(tǒng)推進。提高城市規(guī)劃建設(shè)治理水平，推進全生命周期管理理念，積極穩(wěn)妥實施城市更新行動。要以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，聚焦片區(qū)城市更新，統(tǒng)籌推進既有建筑改造利用、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造、城市危舊房改造等重點任務(wù)，加快消除風(fēng)險隱患；加強歷史文化保護傳承，筑牢城市安全發(fā)展基礎(chǔ)；系統(tǒng)推進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

（二十）做好宣傳引導(dǎo)。各市縣、各有關(guān)部門要將共建共治共享理念貫穿城市更新工作全過程，加大對國家及我省城市更新政策的宣傳力度，廣泛采用“互聯(lián)網(wǎng)+”、交互式、體驗式等多種形式，收集民生訴求和市民建議，鼓勵公眾參與，營造良好輿論氛圍。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市縣人民政府）

本政策措施自公布之日起施行，有效期3年。