中房報記者 陳標志丨海南報道

海岸帶紅線內(nèi)土地難開發(fā)、航標塔遷改遷移涉10余部門、產(chǎn)業(yè)迭代致資源“錯配”……這些曾讓企業(yè)犯愁、造成土地長期“沉睡”的存量用地難題，如今在海南有了精準破解之道。

最近一段時間，中國房地產(chǎn)報記者跟隨海南省自然資源和規(guī)劃廳專題調(diào)研組赴萬寧、樂東、儋州、澄邁、文昌等多個市縣進行實地走訪，見證了海南省資規(guī)部門挖潛存量資源，破解存量“呆賬”的決心。

近年來，海南省委、省政府高度重視閑置存量土地處置工作，堅持高位推動，強化組織領(lǐng)導(dǎo)，層層壓實主體責任。海南省自然資源和規(guī)劃廳與各市縣政府、省直相關(guān)單位密切配合，采取主動服務(wù)、實地指導(dǎo)、完善政策等方式，強力推動加快盤活存量資源。

據(jù)悉，截至2025年8月底，海南省累計處置閑置土地超19萬畝。

從“容積率漂移”實現(xiàn)土地價值轉(zhuǎn)移，到依法調(diào)規(guī)適配產(chǎn)業(yè)需求;從多方協(xié)調(diào)掃清設(shè)施障礙，到“招拍掛”化解鄉(xiāng)村權(quán)屬矛盾，海南各級政府部門主動作為，“新官理舊賬”，以“創(chuàng)新舉措+主動服務(wù)”破局，一些因歷史原因造成的土地閑置問題得到了妥善解決。

其中，大膽創(chuàng)新“容積率漂移”方式處置閑土地實踐案例，被自然資源部作為“妥善處置存量房地產(chǎn)用地典型案例”在全國進行推廣。

2024年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)：“必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率”。海南省大力推動閑置存量土地處置，有效盤活利用存量土地資源，幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)、推動投資落地見效，進一步營造了良好的營商環(huán)境。

大膽創(chuàng)新“容積率漂移”

“政府部門與企業(yè)進行了充分的溝通協(xié)商，最后雙方達成一致，由政府收回6宗土地使用權(quán)，采取‘容積率漂移’的方式解決土地閑置的問題。”8月19日，海南萬寧中海神州半島項目有關(guān)負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者。

萬寧市自然資源和規(guī)劃局副局長周志軍向記者解釋稱，“容積率漂移”就是等價值調(diào)整容積率至本市內(nèi)該公司名下其他宗地的處置方式，本質(zhì)上是一種特殊的“土地置換”。

是什么樣地塊可以采用這種特殊的“土地置換”方式進行處置?

記者了解到，位于海南省萬寧市東澳鎮(zhèn)境內(nèi)的神州半島便采取了這一土地置換方式。神州半島三面環(huán)海，一面接陸，東南長8.7公里，西北寬2.7公里，面積24平方公里，為海南知名的旅游度假區(qū)。

據(jù)介紹，中海鼎業(yè)(萬寧)房地產(chǎn)有限公司等房企取得神州半島6宗土地(約695畝)，位于海岸帶陸域200米范圍內(nèi)。2013年，海岸帶管控政策發(fā)生變化，因不符合準入條件，造成土地閑置。

就此類問題，海南省出臺了解決海岸帶200米歷史遺留問題的有關(guān)政策，其中創(chuàng)造性提出了等價值調(diào)整容積率的處置路徑。

在海南省自然資源和規(guī)劃廳指導(dǎo)下，萬寧市資規(guī)局等相關(guān)方面與企業(yè)進行了多輪深入溝通協(xié)商后取得一致意見，采取“容積率漂移”的方式，解決歷史遺留問題。

“假如政府有償收回閑置的695畝土地，至少需要6.6億元資金。”周志軍告訴記者，但采取“容積率漂移”的方式處置，政府不需要再支付收地資金，同時企業(yè)的合法利益也得到了保障。

據(jù)悉，萬寧市成功采取容積率等價值“漂移”方式處置閑置土地，創(chuàng)造性解決了土地長期閑置的歷史遺留問題，既讓企業(yè)的投資意愿切實落地，也減輕了政府貨幣有償收回土地的財政壓力，更是實現(xiàn)了節(jié)約集約高效利用土地資源，保護海洋海岸生態(tài)環(huán)境，一舉多得。

2024年11月7日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中關(guān)于依法規(guī)范收回土地提到，允許通過非貨幣補償方式協(xié)商收回土地，可為企業(yè)置換等價值的土地，或在具備實施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產(chǎn)用地增加建筑容量、變更土地用途等，這也為該作法提供了國家層面的政策支撐。

據(jù)了解，萬寧市“容積率漂移”方式處置閑置土地，豐富了閑置土地處置實踐案例，被自然資源部選入2024年第一批《妥善處置存量房地產(chǎn)用地典型案例》，并向全國進行推廣。

企業(yè)之所急與政府之所做

“我們這個項目最初也是因為海岸帶管控政策的原因，導(dǎo)致土地閑置。”8月20日上午，海南龍棲灣發(fā)展置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬宇告訴記者，在當?shù)卣块T的服務(wù)幫助下，目前項目兩棟樓的主體已封頂。

據(jù)馬宇介紹，他們公司通過政府招商引資來到海南省樂東黎族自治縣九所鎮(zhèn)發(fā)展，其中在龍棲灣成功開發(fā)了一大型房地產(chǎn)項目，目前正在開發(fā)建設(shè)一文創(chuàng)商務(wù)區(qū)項目。

“這個項目用地是通過掛牌出讓的方式競得，證載用途為‘住宿餐飲’，面積116.56畝。”馬宇告訴記者，該項目用地起初因涉及海岸帶陸域200米管控政策，未能動工開發(fā)，土地閑置。

后來，海南省政府相關(guān)部門根據(jù)實際情況，科學認定，允許符合條件的項目依據(jù)詳細規(guī)劃進行項目建設(shè)，因此該項目地塊限制開發(fā)原因得以消除。

但從企業(yè)拿地到限制開發(fā)問題得到解決，已經(jīng)過去了較長的時間。按照項目地塊所處位置及當前的市場形勢，再以“住宿餐飲”用途開發(fā)，對于企業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)不再適應(yīng)，勢必給企業(yè)的發(fā)展造成困擾。

“企業(yè)當時有這方面的需求，我們也是按照相關(guān)法律規(guī)定依法依規(guī)論證后，調(diào)整了地塊詳細規(guī)劃用途。”海南省樂東縣自然資源和規(guī)劃局黨組成員、不動產(chǎn)登記中心主任林光巧告訴記者，該縣相關(guān)部門深入與企業(yè)協(xié)商，了解企業(yè)開發(fā)方向，啟動了該宗用地規(guī)劃條件調(diào)整工作。

2020年12月，該宗地控規(guī)用途調(diào)整獲批，新用途為“商務(wù)金融”用地。企業(yè)也根據(jù)相關(guān)規(guī)定，補繳了相應(yīng)的土地出讓金。

“這個項目計劃總投資9.5億元，2021年開工建設(shè)，擬建6棟樓，目前2棟樓主體已經(jīng)完工，1棟樓正在基礎(chǔ)施工，3棟樓正在辦理報建手續(xù)，已完成固投7500萬元。”馬宇表示，多虧了樂東縣資規(guī)部門的幫助，想企業(yè)之所想，急企業(yè)之所急，有這樣好的營商環(huán)境，我們在當?shù)匕l(fā)展也更有信心了。

鄉(xiāng)村項目10年困局被破解

在儋州市洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一座航標塔成為了某企業(yè)開發(fā)建設(shè)的“攔路虎”，企業(yè)廠房建設(shè)項目一度被擱淺，項目用地涉嫌閑置。

儋州市自然資源和規(guī)劃局開發(fā)利用科科長楊子唯向記者介紹，該項目用地115.6畝，土地用途為“工業(yè)用地”，擬建設(shè)數(shù)智加工流通中心項目，但該企業(yè)并沒有依約按時動工開發(fā)。

精準排查，鎖定癥結(jié)。2023年7月，儋州市資規(guī)局第一時間啟動閑置土地專項調(diào)查，通過與企業(yè)深度對接、實地核查，迅速厘清核心梗阻：航標塔的使用、管理涉及多部門交叉權(quán)責，企業(yè)單方面無力推動遷移。

針對協(xié)調(diào)主體多、溝通環(huán)節(jié)復(fù)雜的難題，儋州市自然資源和規(guī)劃局急企業(yè)之所急，先后組織相關(guān)部門召開專題協(xié)調(diào)會，統(tǒng)籌梳理訴求、協(xié)調(diào)利益分歧、明確遷移方案，最終促成各方達成一致意見。

2023年11月17日，儋州市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合相關(guān)主管部門完成航標塔遷移，從根源上消除項目開工障礙。同年12月4日，該局依法下發(fā)《閑置土地認定書》，明確該閑置屬政府原因，并同步啟動延長動工開發(fā)時間的處置流程，為企業(yè)合規(guī)開工提供政策保障。

在儋州市自然資源和規(guī)劃局的全程推動下，該項目于2024年9月順利開工建設(shè)，目前已完成70%主體結(jié)構(gòu)工程，累計投資約1.7億元，預(yù)計2026年3月前竣工投用。

該企業(yè)總經(jīng)理江雄告訴記者，在儋州自然資源和規(guī)劃局的大力支持下，第一時間幫企業(yè)積極協(xié)調(diào)解決問題，我們項目才能順利開工實施。

相較于城市用地難題，鄉(xiāng)村存量用地的盤活更牽動群眾切身利益。

在澄邁縣福山鎮(zhèn)侯臣美麗鄉(xiāng)村項目，96套回遷房因“房歸公司、地屬村民”的權(quán)屬分離問題無法移交，閑置10余年，導(dǎo)致125畝土地低效利用，成為困擾當?shù)剜l(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展的民生難題。

面對這一沉疴痼疾，澄邁縣資規(guī)局創(chuàng)新施策，牽頭推動問題化解。

經(jīng)詳細了解，該項目多年前由開發(fā)企業(yè)與村民小組協(xié)商一致后合作開發(fā)，約定“村集體出地、企業(yè)出資”，后因企業(yè)資金鏈斷裂等多方面原因陷入“回遷房難移交、商業(yè)用地難開發(fā)”的僵局。

為打破困局，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局牽頭制定多維度破解方案：首先厘清權(quán)屬關(guān)系，推動96套回遷房、構(gòu)筑物等地上資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項目后續(xù)推進主體，從根源上理順“房”“地”等資源權(quán)屬。

其次創(chuàng)新出讓模式，提出“土地+地上資產(chǎn)”打包招拍掛模式，先將已有建筑物的125畝土地依法完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收等手續(xù)，再將土地連同地上資產(chǎn)整體出讓，實行土地出讓金與地上資產(chǎn)價款分開結(jié)算，兼顧各方利益。

在澄邁縣自然資源和規(guī)劃局的全程統(tǒng)籌推動下，2025年，該地塊成功出讓，不僅徹底解決了困擾村民多年的房地閑置問題，切實獲得收益，更通過農(nóng)文旅項目落地為當?shù)剜l(xiāng)村振興注入新動能，實現(xiàn)了民生保障與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙贏”。