中房報記者 陳標志丨海南報道

海岸帶紅線內土地難開發、航標塔遷改遷移涉10余部門、產業迭代致資源“錯配”……這些曾讓企業犯愁、造成土地長期“沉睡”的存量用地難題，如今在海南有了精準破解之道。

最近一段時間，中國房地產報記者跟隨海南省自然資源和規劃廳專題調研組赴萬寧、樂東、儋州、澄邁、文昌等多個市縣進行實地走訪，見證了海南省資規部門挖潛存量資源，破解存量“呆賬”的決心。

近年來，海南省委、省政府高度重視閑置存量土地處置工作，堅持高位推動，強化組織領導，層層壓實主體責任。海南省自然資源和規劃廳與各市縣政府、省直相關單位密切配合，采取主動服務、實地指導、完善政策等方式，強力推動加快盤活存量資源。

據悉，截至2025年8月底，海南省累計處置閑置土地超19萬畝。

從“容積率漂移”實現土地價值轉移，到依法調規適配產業需求;從多方協調掃清設施障礙，到“招拍掛”化解鄉村權屬矛盾，海南各級政府部門主動作為，“新官理舊賬”，以“創新舉措+主動服務”破局，一些因歷史原因造成的土地閑置問題得到了妥善解決。

其中，大膽創新“容積率漂移”方式處置閑土地實踐案例，被自然資源部作為“妥善處置存量房地產用地典型案例”在全國進行推廣。

2024年12月召開的中央經濟工作會議強調：“必須統籌好做優增量和盤活存量的關系，全面提高資源配置效率”。海南省大力推動閑置存量土地處置，有效盤活利用存量土地資源，幫助企業盤活資產、推動投資落地見效，進一步營造了良好的營商環境。

大膽創新“容積率漂移”

“政府部門與企業進行了充分的溝通協商，最后雙方達成一致，由政府收回6宗土地使用權，采取‘容積率漂移’的方式解決土地閑置的問題。”8月19日，海南萬寧中海神州半島項目有關負責人告訴中國房地產報記者。

萬寧市自然資源和規劃局副局長周志軍向記者解釋稱，“容積率漂移”就是等價值調整容積率至本市內該公司名下其他宗地的處置方式，本質上是一種特殊的“土地置換”。

是什么樣地塊可以采用這種特殊的“土地置換”方式進行處置?

記者了解到，位于海南省萬寧市東澳鎮境內的神州半島便采取了這一土地置換方式。神州半島三面環海，一面接陸，東南長8.7公里，西北寬2.7公里，面積24平方公里，為海南知名的旅游度假區。

據介紹，中海鼎業(萬寧)房地產有限公司等房企取得神州半島6宗土地(約695畝)，位于海岸帶陸域200米范圍內。2013年，海岸帶管控政策發生變化，因不符合準入條件，造成土地閑置。

就此類問題，海南省出臺了解決海岸帶200米歷史遺留問題的有關政策，其中創造性提出了等價值調整容積率的處置路徑。

在海南省自然資源和規劃廳指導下，萬寧市資規局等相關方面與企業進行了多輪深入溝通協商后取得一致意見，采取“容積率漂移”的方式，解決歷史遺留問題。

“假如政府有償收回閑置的695畝土地，至少需要6.6億元資金。”周志軍告訴記者，但采取“容積率漂移”的方式處置，政府不需要再支付收地資金，同時企業的合法利益也得到了保障。

據悉，萬寧市成功采取容積率等價值“漂移”方式處置閑置土地，創造性解決了土地長期閑置的歷史遺留問題，既讓企業的投資意愿切實落地，也減輕了政府貨幣有償收回土地的財政壓力，更是實現了節約集約高效利用土地資源，保護海洋海岸生態環境，一舉多得。

2024年11月7日，自然資源部印發的《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中關于依法規范收回土地提到，允許通過非貨幣補償方式協商收回土地，可為企業置換等價值的土地，或在具備實施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產用地增加建筑容量、變更土地用途等，這也為該作法提供了國家層面的政策支撐。

據了解，萬寧市“容積率漂移”方式處置閑置土地，豐富了閑置土地處置實踐案例，被自然資源部選入2024年第一批《妥善處置存量房地產用地典型案例》，并向全國進行推廣。

企業之所急與政府之所做

“我們這個項目最初也是因為海岸帶管控政策的原因，導致土地閑置。”8月20日上午，海南龍棲灣發展置業有限公司副總經理馬宇告訴記者，在當地政府部門的服務幫助下，目前項目兩棟樓的主體已封頂。

據馬宇介紹，他們公司通過政府招商引資來到海南省樂東黎族自治縣九所鎮發展，其中在龍棲灣成功開發了一大型房地產項目，目前正在開發建設一文創商務區項目。

“這個項目用地是通過掛牌出讓的方式競得，證載用途為‘住宿餐飲’，面積116.56畝。”馬宇告訴記者，該項目用地起初因涉及海岸帶陸域200米管控政策，未能動工開發，土地閑置。

后來，海南省政府相關部門根據實際情況，科學認定，允許符合條件的項目依據詳細規劃進行項目建設，因此該項目地塊限制開發原因得以消除。

但從企業拿地到限制開發問題得到解決，已經過去了較長的時間。按照項目地塊所處位置及當前的市場形勢，再以“住宿餐飲”用途開發，對于企業而言，產業發展模式已經不再適應，勢必給企業的發展造成困擾。

“企業當時有這方面的需求，我們也是按照相關法律規定依法依規論證后，調整了地塊詳細規劃用途。”海南省樂東縣自然資源和規劃局黨組成員、不動產登記中心主任林光巧告訴記者，該縣相關部門深入與企業協商，了解企業開發方向，啟動了該宗用地規劃條件調整工作。

2020年12月，該宗地控規用途調整獲批，新用途為“商務金融”用地。企業也根據相關規定，補繳了相應的土地出讓金。

“這個項目計劃總投資9.5億元，2021年開工建設，擬建6棟樓，目前2棟樓主體已經完工，1棟樓正在基礎施工，3棟樓正在辦理報建手續，已完成固投7500萬元。”馬宇表示，多虧了樂東縣資規部門的幫助，想企業之所想，急企業之所急，有這樣好的營商環境，我們在當地發展也更有信心了。

鄉村項目10年困局被破解

在儋州市洋浦經濟開發區，一座航標塔成為了某企業開發建設的“攔路虎”，企業廠房建設項目一度被擱淺，項目用地涉嫌閑置。

儋州市自然資源和規劃局開發利用科科長楊子唯向記者介紹，該項目用地115.6畝，土地用途為“工業用地”，擬建設數智加工流通中心項目，但該企業并沒有依約按時動工開發。

精準排查，鎖定癥結。2023年7月，儋州市資規局第一時間啟動閑置土地專項調查，通過與企業深度對接、實地核查，迅速厘清核心梗阻：航標塔的使用、管理涉及多部門交叉權責，企業單方面無力推動遷移。

針對協調主體多、溝通環節復雜的難題，儋州市自然資源和規劃局急企業之所急，先后組織相關部門召開專題協調會，統籌梳理訴求、協調利益分歧、明確遷移方案，最終促成各方達成一致意見。

2023年11月17日，儋州市自然資源和規劃局聯合相關主管部門完成航標塔遷移，從根源上消除項目開工障礙。同年12月4日，該局依法下發《閑置土地認定書》，明確該閑置屬政府原因，并同步啟動延長動工開發時間的處置流程，為企業合規開工提供政策保障。

在儋州市自然資源和規劃局的全程推動下，該項目于2024年9月順利開工建設，目前已完成70%主體結構工程，累計投資約1.7億元，預計2026年3月前竣工投用。

該企業總經理江雄告訴記者，在儋州自然資源和規劃局的大力支持下，第一時間幫企業積極協調解決問題，我們項目才能順利開工實施。

相較于城市用地難題，鄉村存量用地的盤活更牽動群眾切身利益。

在澄邁縣福山鎮侯臣美麗鄉村項目，96套回遷房因“房歸公司、地屬村民”的權屬分離問題無法移交，閑置10余年，導致125畝土地低效利用，成為困擾當地鄉村經濟發展的民生難題。

面對這一沉疴痼疾，澄邁縣資規局創新施策，牽頭推動問題化解。

經詳細了解，該項目多年前由開發企業與村民小組協商一致后合作開發，約定“村集體出地、企業出資”，后因企業資金鏈斷裂等多方面原因陷入“回遷房難移交、商業用地難開發”的僵局。

為打破困局，澄邁縣自然資源和規劃局牽頭制定多維度破解方案：首先厘清權屬關系，推動96套回遷房、構筑物等地上資產劃轉至項目后續推進主體，從根源上理順“房”“地”等資源權屬。

其次創新出讓模式，提出“土地+地上資產”打包招拍掛模式，先將已有建筑物的125畝土地依法完成農用地轉用和土地征收等手續，再將土地連同地上資產整體出讓，實行土地出讓金與地上資產價款分開結算，兼顧各方利益。

在澄邁縣自然資源和規劃局的全程統籌推動下，2025年，該地塊成功出讓，不僅徹底解決了困擾村民多年的房地閑置問題，切實獲得收益，更通過農文旅項目落地為當地鄉村振興注入新動能，實現了民生保障與產業發展的“雙贏”。