6項特殊政策推動我省成功處置603宗“爛尾樓”、455萬平方米空置商品房、2.38萬公頃圈占閑置地
1999年-2007年：8年攻堅擠掉房地產泡沫
二OO三年十二月，三亞鹿園度假村的五十三幢停緩建別墅拆除現場。 本報記者 張杰 攝
■ 本報記者 孫慧
位于海口市海秀東路的萬國商廈是一棟熱鬧繁華的商住大樓，海口市民孟健每天上下班都會從商廈附近經過，偶爾還走進商廈購物。年輕的他不知道，這棟商廈曾耗時10多年才完成建設，直至2009年才全面完成產權處置清理，建成商廈開業。
建筑是時代發展的印記。在上世紀九十年代，經歷了房地產經濟泡沫破滅的海南，留下遍布全省的“爛尾樓”，海口、三亞等主要城市“傷痕累累”，萬國商廈便是那場房地產泡沫給海口留下的“城市疤痕”。
“那時候，海南的房地產市場遭受重創，遺留下603宗‘爛尾樓’、455萬平方米的空置商品房，還有2.38萬公頃的建設用地被圈占閑置，這些都是海南的‘膿包’。海南經濟要想復蘇發展，必須把這些‘膿包’一一擠破，治療好。”原省處置積壓房地產工作小組辦公室專職副主任林克昌回憶。
處置積壓房地產，是海南必須要打贏的一場硬仗!1999年，海南成為處置積壓房地產的全國試點，省政府專門以省建設廳為主，從各有關部門抽調人員組建了海南省處置積壓房地產工作小組辦公室，利用經濟特區優勢進行了一系列法律政策、操作上的創新，出臺系列政策驅動政府、銀行、企業、法院四個“輪子”齊轉動，讓一棟棟“爛尾樓”復工建設。
2007年6月，海南省處置積壓房地產工作小組辦公室悄然解散。這個機構使命的完成，意味著海南打贏了一場歷時8年的處置“爛尾樓”硬仗。
積壓房地產
鎖在海南身上的桎梏
1988年，海南建省辦經濟特區，千載難逢的發展機遇，讓市場資本對海南趨之若鶩，一時間，資金、物流、人才等資源大規模流入海南島。
房地產成為資本投資洼地，全國有5000多家房地產公司云集海南島，由于當時規劃調控能力薄弱，市場管理措施不到位，致使炒地皮、炒項目、炒樓花等不正當經營行為泛濫，最終形成瘋狂的房地產泡沫。
1993年，中央出臺宏觀調控政策之后，海南房地產投資急劇滑落，直至泡沫破滅，畸形的房地產市場由表面興盛急轉低迷衰落。
房地產泡沫破滅，給當地經濟發展留下了三大隱患：一是被圈占而長期閑置荒蕪的建設用地達2.38萬公頃;二是455萬平方米的空置商品房長期無人問津;三是603宗、原規劃報建面積1631萬平方米的停緩建工程四處林立。
資料記載，1998年底，工、農、中、建四家國有商業銀行占壓在海南空置房、半拉子工程和閑置土地上的資金有430多億元(加上社會資金，積壓總量達800多億元)，房地產信貸不良率高達80%以上并居高不下，全省房地產信貸陷入困境。
銀行周轉資金被壓死，民間資金被套牢，大量房地產企業撤離海南。有的企業為逃債人去樓空，有的處于關閉、停產狀態。海南島上云集的5000多家房地產企業，到了1998年，90%以上的企業已經找不到人。
據1998年底普查，全省閑置用地也猛增到2.38萬公頃，大量建設用地被圈占閑置荒蕪，計劃上馬的新項目卻找不到土地開發，形成了尖銳矛盾。
“當時的海南，社會生產面臨資金、債務、土地資源三大桎梏，社會生產力的發展受到嚴重約束。”林克昌回憶說，當時海南房地產積壓量竟占全國的十分之一，房地產泡沫破滅后，伴隨而來的是海南經濟長達數年的“死寂”。
6項特殊政策
破積壓房地產堅冰
1998年12月，時任國務院總理朱镕基到海南視察，提議在海南開展處置積壓房地產試點工作，解脫社會生產力發展的桎梏，為全國提供經驗。
1999年7月，國務院批準了海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行制定的《處置海南省積壓房地產試點方案》。
彼時，林克昌從省證券管理辦公室調到省建設廳擔任副廳長，同時出任省處置積壓房地產工作小組辦公室專職副主任。林克昌說，在這個崗位上，他迎來了參加工作以來最硬的一仗。
當時的海南，積壓房地產不僅數量較大，而且很多“爛尾樓”是“擊鼓傳花”式的多次炒作，重復抵押，產權、權屬、資金等關系復雜，續建成本過高，資金鏈斷裂被迫閑置。
“當年，曾有專家借鑒世界上消除泡沫經濟隱患的經驗預計，海南要消除房地產泡沫，至少需要15至20年時間，可見這項工作的不容易。”林克昌說。
而事實上，從1999年下半年到2007年上半年，海南用了8年時間就基本完成了全省“爛尾樓”復工建設銷售，閑置建設用地盤活或回收，銀行房地產信貸風險解脫，房地產市場全面復蘇。
被預測15至20年才能完成的任務，海南是如何在8年內就完成的?林克昌認為，關鍵有6項特殊政策的推動，突破了積壓房地產的堅冰。
林克昌介紹，依據《處置海南省積壓房地產試點方案》，我省將處置積壓房地產分為三個步驟：追索債務，明確產權;集中處置金融資產;分類處置積壓房地產。針對存在問題，我省出臺并堅持實施的6項特殊政策，終于發揮了巨大的作用：一是追債權政策奠定了基礎;二是稅費優惠政策啟動投資市場;三是返還土地出讓金政策打開房地產銷路;四是核發換地權益書政策加快盤活閑置建設用地;五是停緩建工程代為處置政策加大處置力度;六是特事特辦政策提高辦事效率。
這6項特殊政策是海南依據自身實際“量身定制”的，是處置海南積壓房地產的金鑰匙，是解決歷史遺留問題的催化劑。在6項特殊政策推動下，海南房地產市場迎來破冰，海口、三亞等城市的很多“爛尾樓”復工建設，如今本地百姓熟悉的萬國大都會、美華大廈、海星大廈等建筑，都是當年復工建設完成的“爛尾樓”。
4場攻堅戰
歷時8年取得最后勝利
林克昌認為，歷經8年，處置積壓房地產工作能取得圓滿成功，是海南省委、省政府自上而下，層層加強領導的結果;是當時各有關主管部門堅韌不拔，以打硬仗的心態去迎接挑戰，在政策、操作方面有突破創新，連續奮戰的結果。在這場處置積壓房地產的“戰爭”中，連續攻下了4場“攻堅戰”，取得了最后的勝利。
這是一場審時度勢的認識仗。隨著處置積壓房地產工作推進，社會反響不一，我省政府有關部門多次召開辯論會、討論會，大力支持舉辦一年一次的博鰲房地產論壇，邀請行業專家、學者共同診斷房地產市場形勢，不斷審時度勢、不斷統一思想認識、不斷加大處置力度。
這是一場司法與行政的協調仗。當時積壓房地產的項目多數有多角債務和多角官司的交織，司法部門對處置積壓房地產的特殊性充分理解，并給予大力支持，加快積壓房地產案件的審理結案，加快對封存房地產評估拍賣，依法辦案和處置盤活兩不誤，加快促進了處置進度。
這是一場處置重點半拉子工程的攻堅仗。當時全省處置工作量完成快80%之時，依舊有10多宗體量大、債權債務關系復雜的巨型半拉子工程無法啟動。2005年，省處置積壓房地產工作小組辦公室提出了“打好處置重點半拉子工程攻堅仗”的口號。經過大量艱苦的工作，許多巨型“爛尾樓”最終明確產權，按新規劃要求確定續建方案，先后復工建設。
這是一場全省房地產市場的開拓仗。在處置積壓房地產過程中，我省大舉開拓省內外銷路，就積壓房地產流通制定了相關優惠政策，對本省職工個人、單位等購買積壓商品房或受讓半拉子普通商品房項目，給予政策資助;外地居民、農民購買住房可辦理城鎮戶口。同時，我省各市縣也加快城市環境整治，提升城市品位，吸引外地居民購房置業、休閑度假。
2008年1月，海口市濱海大道上的天邑大廈主體結構封頂，這棟昔日“爛尾樓”，以198米的建筑高度成為當時的城市“地標”，也標志著海南房地產泡沫遺留的“爛尾樓”基本消失。
以史為鑒，方能致遠。2018年，海南吸取經驗教訓，出臺最嚴厲的全域限購政策，遏制房地產市場泡沫增長，以壯士斷腕的決心，斬斷對房地產經濟的依賴，不再重蹈覆轍。
(本報海口11月29日訊)
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